Wohnen : Herausforderung öffentlicher Wohnungsbau
Viele Menschen in Krefeld sowie im übrigen Deutschland sind auf günstigen Wohnraum mit bezahlbaren Mieten angewiesen. Der öffentliche Wohnungsbau fördert die Schaffung von Wohnungen, die einkommensschwachen Menschen zur Verfügung stehen. Die Herausforderungen im öffentlichen Wohnungsbau sind groß, wie dieser Artikel aufzeigt.
Überzeugungs- und Aufklärungsarbeit
Bezahlbares Wohnen ist in vielen Städte - so auch in Krefeld - ein Dauerthema. Bund, Länder und Städte sehen sich mit den Anforderungen von Bürgern konfrontiert, die Wohnungen mit günstigen Mieten benötigen. Sozialwohnungen gibt es nicht nur in Randlagen, auch auf Grundstücken in der Innenstadt gibt es öffentlichen Wohnungsbau. Eine große Herausforderung ist die Beschaffung geeigneter Grundstücke. Sozialer Wohnungsbau trifft auf Seiten der in einem Stadtviertel wohnenden Bevölkerung nicht immer auf offene Arme. Bewohner befürchten in ihrem Gebiet einen sozialen Brennpunkt zu schaffen. Die Stadtverwaltung muss viel Überzeugungs- und Aufklärungsarbeit leisten, um Bürgern die Bedenken nehmen sowie geplante Projekte umsetzen zu können. Um ein Vielfaches leichter ist es, sozialen Wohnungsbau in strukturschwachen Gegenden und Vierteln zu verwirklichen. Da dies auf Dauer die Kluft zwischen Arm und Reich noch weiter verstärken würde, ist es wichtig, sozialen Wohnungsbau zurück in die Innenstädte zu bringen.
Tiere und Pflanzen schützen
Wie bei jedem Bauprojekt - unabhängig davon, ob es sich um einen privaten oder öffentlichen Auftraggeber handelt - müssen Grundstücke auf ihre Eignung untersucht werden. Der Bodenaufbau und die Bodenbeschaffenheit werden von Sachverständigen genau unter die Lupe genommen. Die untere Naturschutzbehörde setzt sich für den Schutz von gewachsenem Baumbestand sowie seltenen Pflanzen und Tieren ein. Viele Bauprojekte wurden zum Teil auf unbestimmte Zeit aufgeschoben, weil auf einem Grundstück vom Aussterben bedrohte Tier- und Pflanzenarten zu finden waren. Alten Baumbestand zu erhalten, erhöht nach der Fertigstellung des Bauprojektes wesentlich die Attraktivität der Wohnungen. Es lohnt sich für Bauherren, sich intensiv mit dem Thema Baumschutz auf Baustellen, diesbezügliche Regularien sowie weitergehende Möglichkeiten auseinanderzusetzen.
Kosten senken im sozialen Wohnungsbau
Ein weiteres Problem, das es zu lösen gilt, ist die Finanzierung. Viele Kommunen leiden unter notorisch leeren Kassen. Um jährlich 100.000 Sozialwohnungen bauen zu können, muss der Staat ein Fördervolumen von rund fünf Milliarden Euro bereitstellen- Tendenz steigend. Seit der Jahrtausendwende haben sich die Baukosten um Rund 80 Prozent verteuert. Um die Kosten zu senken, werden verschiedene Maßnahmen angewendet - wie serielles Bauen und Standardisierung von Komponenten. Sind Komponenten und Module bereits fertig - sowohl, was die Planung als auch die Umsetzung betrifft - sind Gebäude schneller zu realisieren. Neben geringeren Beschaffungskosten für Baumaterialien fallen vor allem Einsparungen bei der Arbeitszeit der beteiligten Fach- und Führungskräfte ins Gewicht. Der hohe Stundenlohn sowie steigende Preise für Baumaterialien machen - trotz noch immer niedriger Zinsen - auch der öffentlichen Hand zu schaffen. Sie führt die Regie im sozialen Wohnungsbau und muss Verantwortung für die Finanzierung übernehmen.
Bezahlbares Wohnen trotz Klimaschutz
Verantwortliche müssen die Schaffung neuen Wohnraums mit den Zielen der Bundesregierung zum Thema Klimaschutz verbinden. Wohnungen auf lange Sicht so klimaneutral wie möglich zu bauen, bedingt höhere Investitionskosten. Von der Wahl nachwachsender Rohstoffe für die Gebäudehülle und im Innenausbau über die Wahl der Fenster mit einem niedrigen U-Wert, auch Wärmedurchgangskoeffizient genannt, bis zur Wahl eines klimafreundlichen Heizsystems gibt es eine Unmenge an Einzelkriterien zu berücksichtigen. Neben den hohen Ausgaben für öffentlichen Wohnungsbau, gibt die Bundesregierung neue Milliarden für klimafreundliches Wohnen aus.
Zahlreiche Änderungen bei KfW-Förderprogrammen
Mit dem Regierungswechsel bringt Wirtschafts- und Klimaschutzminister Robert Habeck frische Impulse in die aktuellen KfW-Förderungen und verändert die gültigen Regularien. Noch ist unklar, wie zukünftige Regelungen aussehen sollen, sodass sich öffentliche und private Bauherren zahlreichen Unsicherheiten ausgesetzt sehen, die eine präzise finanzielle Planung zukünftiger Bauprojekte erschweren. Das Ziel, Wohnraum zu bezahlbaren Mieten zu schaffen, ist unter den Gesichtspunkten des Umwelt- und Klimaschutzes zum Teil nur schwer zu realisieren und fordert die Berücksichtigung langfristiger Zeithorizonte bis zur Amortisation der Investitionskosten - beispielsweise in eine möglichst luftdichte Gebäudehülle sowie eine zentrale Lüftungsanlage inklusive Wärmerückgewinnung.
Geförderte Wohnungen als Spekulationsobjekte
Auch Sozialbauten sind vor gewerblichen Investoren nicht sicher, die Wohnungsprojekte als Spekulationsobjekte missbrauchen. Öffentlich geförderter Wohnraum wird entgegen vorherigen Vereinbarungen mit staatlichen Stellen verkauft. Die hohen Verkaufspreise wiederum führen zu einer Anpassung der Mieten an das aktuelle Niveau in Krefeld und anderen Städten. Niedrige Bauzinsen auf dem Kapitalmarkt sind eine wichtige Voraussetzung dafür, dass sich das auf der Grenze zur Illegalität bewegende Geschäftsmodell finanziell lohnt.
Proteste von Bewohnern im Nachhinein bringen kaum Erfolg. Aktuell besteht eine Bindungsdauer von lediglich 25 Jahren. Damit es nicht so weit kommt, müssen die verantwortlichen Stellen genau prüfen, wem sie die Fördermittel für sozialen Wohnungsbau anvertrauen. Um Spekulationen unattraktiv zu machen, könnte ein Vorkaufsrecht für Kommunen zu vorab festgelegten Höchstpreisen Wirkung zeigen. Eine andere Idee wäre es, die Bindungsdauer für eine mögliche Veräußerung, um weitere Jahre zu verlängern. Für viele Zielgruppen im sozialen Wohnungsbau - wie Senioren und Familien - ist es schwer, ihre vertraute Umgebung zu verlassen.
Anforderungen an Barrierefreiheit und Wohnen im Alter
Nicht jeder Mensch, der geförderten Wohnraum benötigt, hat das Glück, sich bester Gesundheit zu erfreuen. Bis zum Jahr 2030 werden rund drei Millionen Wohnungen zusätzlich benötigt, die Wohnen im Alter ermöglichen. Spezielle Seniorenbauprojekte sorgen dafür, dass sich ältere Bürger möglichst lange selbstständig in den eigenen vier Wänden versorgen können. Angesichts der erschreckenden Zahlen, wie viel Pflegepersonal zukünftig fehlen wird, ist es dringend erforderlich schnell zu handeln. Ein Vorteil ist es, in dem Zusammenhang, dass bei seriellem Bauen die Verwirklichung von barrierearmen Wohnen leichter zu bewerkstelligen ist. In Wohnungsprojekten mit gemischter Altersstruktur bietet das Zusammenleben von Alt und Jung viele Vorteile. Initiativen zur Nachbarschaftshilfe, wie sie aktuell vor allem von Genossenschaften umgesetzt werden, müssen auch im sozialen Wohnungsbau Einzug finden, um zukünftige Probleme durch den sich aktuell vollziehenden Generationenwandel bewältigen zu können.
Stadtentwicklung und soziales Wohnen
Im Hinblick auf die Stadtplanung und Stadtentwicklung gilt es eine langfristige Perspektive einzunehmen, was den sozialen Wohnungsbau betrifft. Vor allem die Innenstädte stehen im Fokus der Aufmerksamkeit. Hier steigen die Preise für Mieten, Grundstücke und Bestandsimmobilien besonders schnell. Immobilien in begehrten Lagen erzielen regelmäßig Spitzenpreise. Stadtplaner sehen sich aktuell in der Verpflichtung die Stadt der Zukunft zu planen und zukünftigen Bürgern eine hohe Lebensqualität zu bieten. Die tägliche Nahversorgung und eine gute Infrastruktur, was Schulen und Ärzte betrifft, sind extrem wichtig, um Bürgern lange Wege zu ersparen. Das Thema Gemeinwohl ist eine Herausforderung im öffentlichen Wohnungsbau, das sich selten mit den Erwartungen von Kapitalanlegern deckt. Kommunen müssen aktuell klug investieren, um das Gesicht der Städte entscheidend prägen zu können und nicht langfristig Investoren ausgeliefert zu sein, deren einziges Ziel in der Maximierung ihrer Renditen besteht.
Fazit - Herausforderungen strukturiert angehen
Eine strukturierte Vorgehensweise ist nötig, um die aktuellen Probleme im öffentlichen Wohnungsbau anzugehen und langfristig positive Ergebnisse zu schaffen. Das ambitionierte Ziel von rund 400.000 neuen Wohnungen in den nächsten Jahren ist schwer zu realisieren. Die hohen Energiestandards, der Naturschutz und die Klimakrise mit ihren katastrophalen Auswirkungen sind nur einige der Anforderungen, die es zu bewältigen gilt. Das Gesicht der Städte zu prägen und die Schaffung eines positiven Miteinanders zu fördern sowie der Schutz von seltenen Tieren und Pflanzen sind Herausforderungen, die dafür sorgen, dass es im sozialen Wohnungsbau vielfach langsamer vorangeht als geplant. Realisierte Musterprojekte geben Hoffnung und dienen als Best Practices für die Zukunft.
