Studie ermittelt Trendwende: Endet jetzt der Immobilien-Boom?

Bezahlbarer Wohnraum ist in Deutschland, vor allem in den Ballungsgebieten, mittlerweile eine Seltenheit geworden. Ein allseits bekanntes Problem, gegen welches bislang auch Lösungsversuche wie die Mietpreisbremse kaum geholfen haben. Angesichts der hohen Mietpreise, aber auch aufgrund der niedrigen Zinsen für Kredite, haben sich daher immer mehr Deutsche entschieden, sich ein Eigenheim zu kaufen. Sei es ein Haus oder eine Eigentumswohnung: Entsprechende Objekte sind begehrt und diese hohe Nachfrage spiegelt sich wiederum in einer steilen Teuerungskurve wider. Einige Experten sprechen sogar von einer Immobilienblase, wie sie vor wenigen Jahren in den USA geplatzt ist, mit verheerenden Folgen für die Banken sowie Immobilienkäufer.

Verbraucher warten auf ein Ende der Blase

Ob es sich derzeit in einigen Regionen Deutschlandstatsächlich um eine vergleichbare Blase handelt, ist umstritten. Fakt ist aber, dass Bauplätze sowie Immobilien im zweistelligen Prozentbereich überteuert sind, so die Meinung der Experten. In einigen Großstädten werden für kleine bis mittelgroße Eigentumswohnungen bereits hohe sechsstellige Beträge fällig. Wer sogar ein freistehendes Haus wünscht, muss über eine Million Euro bezahlen. Preise, welche momentan eher die Regel als die Ausnahme darstellen, die sich aber kaum eine normale Familie leisten kann. Ungeduldig warten die Verbraucher deshalb darauf, dass sich diese Preise wieder auf einem bezahlbaren Niveau einpendeln. So eben, wie es noch vor wenigen Jahren der Fall war. Ein Platzen der Blase im Sinne eines plötzlichen sowie drastischen Preisverfalls wäre aus Sicht der Käufer natürlich wünschenswert. Aber ist dieses Szenario realistisch?

Immobilienpreise korrelieren mit Zinspolitik

Um diese Frage beantworten zu können, müssen die Ursachen für die steigenden Immobilienpreise der vergangenen Jahre näher beleuchtet werden. Denn der Wunsch nach einem Eigenheim ist eigentlich kein neuer, dennoch waren die Preise noch vor etwa zehn Jahren deutlich günstiger als zum Status Quo. Diese extreme Teuerung muss also noch weitere Ursachen haben als „nur“ die hohe Nachfrage. Tatsächlich ist es die Zinspolitik, welche als Hauptursache der Entwicklung in den vergangenen Jahren gilt. Durch die historisch niedrigen Zinsen ist es für die Verbraucher zunehmend schwierig, ihr Geld noch gewinnbringend anzulegen. Demgegenüber sind Immobilien plötzlich bezahlbar, denn auch die Kredite locken mit niedrigen Zinsen.

Vor allem zu Beginn, als die Preise noch auf einem normalen Niveau, die Zinsen hingegen im Keller waren, bedeutete das eine lohnenswerte Investition. Immer mehr Menschen wollten diese Möglichkeit also nutzen, um sich ein Eigenheim oder eine Investitionsimmobilie als Altersvorsorge zu kaufen. Dadurch sind die Preise überdurchschnittlich angestiegen, doch aufgrund der nach wie vor niedrigen Zinsen wurden auch diese überteuerten Preise von den Verbrauchern gezahlt. Zuletzt hat die Situation zahlreiche Investoren aus dem In- sowie Ausland mobilisiert, welche viele Immobilien aufgekauft und dadurch den Markt noch angespannter gemacht haben. Lange Zeit handelte es sich also um ein lohnenswertes Geschäft für Banken, Investoren und Immobilienbesitzer, die ihre Objekte nun mit hohen Gewinnen veräußern konnten.

Das Ende des Booms: Chance oder Risiko?

Es gibt viele Spekulationen, wann und wie diese Entwicklung enden könnte. Die einen befürchten ein Platzen der Blase am Vorbild der USA, spätestens mit dem Ende der Nullzinspolitik. Dieses lässt allerdings noch auf sich warten, denn erst kürzlich wurde sie bis mindestens 2020 verlängert. Steigende Zinsen könnten nämlich bedeuten, dass viele Käufer ihre Immobilienkredite nicht mehr tilgen können. Zwangsversteigerungen, Privatinsolvenzen und weitere drastische Folgen wären dann zu befürchten. Dadurch könnten die Immobilienpreise innerhalb kürzester Zeit auf ein normales oder sogar unterdurchschnittliches Niveau fallen.

Ein Anstieg der Zinsen könnte

Demgegenüber ist ebenfalls ein langsames Einpendeln des Marktes möglich. Irgendwann ist schließlich ein Punkt erreicht, an welchem die Immobilien zu teuer werden und somit die Nachfrage wieder sinkt. Kommen dann auch noch steigende Kreditkosten durch das Ende des Nullzinspolitik hinzu, sinkt das Budget der Käufer und somit die Nachfrage weiter. Investoren oder Privatleute, die ihre Immobilien dann noch loswerden möchten, müssen sich dementsprechend fügen und mit ihren Preisen nach unten gehen. Bleibt nur noch die Frage offen, welcher von beiden Fällen eintreten wird und wann?

Studie prognostiziert eine Trendwende

Die Antwort auf diese Frage bietet eine Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft, das jedes Jahr seinen sogenannten Immobilienindex herausbringt, um über das aktuelle Klima auf dem Markt zu informieren. In den vergangenen neun Jahren lautete das Fazit dabei stets, der Boom ginge weiter und mit ihm auch die Teuerung von Immobilien. Nun, im Jahr 2019, gab es erstmal eine überraschende Wendung: Der Abschwung hat begonnen, lautet plötzlich das Ergebnis. Dementsprechend erwarten die Immobilienunternehmen in den kommenden Monaten ein Minus. Dass es sich nur um eine kurzzeitige Flaute handelt, ist unwahrscheinlich. Eher sehen die Experten darin eine dauerhafte Trendwende, sozusagen den Anfang vom Ende. Für die Verbraucher ist das eine gute Nachricht, denn sie bedeutet, dass sich die Preise für Häuser sowie Eigentumswohnungen langsam wieder auf einem normalen und damit auch bezahlbaren Niveau einpendeln könnten. Damit ist allerdings ein wichtiges Stichwort gefallen, und zwar „langsam“.

Das Ende kommt (voraussichtlich) schleichend

Mit Sicherheit kann natürlich niemand vorhersagen, wie sich die Immobilienpreise in Zukunft entwickeln werden. Es könnte auch sein, dass die Preise entgegen der Erwartungen plötzlich wieder steigen. Abhängen wird das in großen Ausmaß, wie bereits erwähnt, auch von der Zinspolitik. Im Moment sieht es aber nicht danach aus, als gäbe es einen großen Knall, sprich das Platzen einer Immobilienblase. Stattdessen scheint sich die Kurve eher sanft wieder nach unten zu neigen, sodass die Preise ebenfalls nur in kleinen Schritten sinken werden.

Drastische Preisverfälle sind also zumindest in absehbarer Zukunft nicht zu erwarten. Die Verbraucher, welche gerne eine Immobilie kaufen würden aber noch auf günstigere Preise warten möchten oder müssen, brauchen also noch Geduld. Das liegt auch daran, dass der deutsche Immobilienmarkt nach wie vor für Investoren aus dem Ausland attraktiv ist und diese ihre Investitionen somit nicht von heute auf morgen einstellen werden. Zudem geht es der Wirtschaft hierzulande derzeit gut, sprich die Beschäftigung steigt, mit ihr auch die Einkommen und die Bereitschaft der Verbraucher, hohe Preise für Immobilien zu bezahlen. Wieso also spricht die Studie dennoch von einer Trendwende?

„Dreimal-Regel“ spricht für Richtungsänderung

An der Prognose ist die sogenannte „Dreimal-Regel“ schuld. Zwar ist die Gesamteinschätzung im Rahmen der Befragung eher positiv, jedoch ist das Immobilienklima dennoch alles in allem gesunken. Nun, da dies zum dritten Mal in Folge passiert ist, wird gemäß „Dreimal-Regel“ ein Wendepunkt markiert. Der Erfahrung nach ist dieses dreimalige Auftreten nacheinander ein Zeichen dafür, dass eine Richtungsänderung der momentanen wirtschaftlichen Entwicklung ansteht. Eine Garantie ist das allerdings nicht. Die Antwort lautet also: Ja, vermutlich endet der Immobilien-Boom in absehbarer Zeit und die Preise werden nun langsam sinken. Aber nein, mit Garantie lässt sich das nicht sagen. Schlussendlich müssen die Verbraucher wohl abwarten. Was also sollten sie tun, wenn sie jetzt oder demnächst eine Immobilie erwerben möchten?

Fazit: Warten oder kaufen?

Vor allem die Investitionen der ausländischen Investoren werden weiterhin anhalten und mehr als 50 Prozent von ihnen erwarten sogar weiterhin steigende Preise. Sie hoffen zudem auf gewinnbringende Mietverträge. Für die Verbraucher bedeutet das: Gemieteter Wohnraum wird vermutlich in den kommenden Jahren noch teurer. Solange die Nullzinspolitik anhält, kann es daher sinnvoll sein, trotzdem jetzt schon ein Eigenheim zu kaufen oder zu bauen. Ob es sich dabei um eine Eigentumswohnung, einen modernen Bungalow, ein kleines „Tiny House“ oder eine große Stadtvilla handelt, ist prinzipiell egal. Stattdessen kommt es auf den Standort an: Wer kann, meidet Großstädte und überhitzte Märkte in beliebten Regionen. Etwas außerhalb dieser Ballungsräume lassen sich durchaus schon jetzt bezahlbare Immobilien sowie Bauplätze finden, die dank der niedrigen Zinsen zum echten Schnäppchen werden.

Wer hingegen rein nach Investitionsobjekten sucht, sollte vorsichtiger vorgehen. Dann kann es passieren, dass aufgrund der Trendwende die Häuser, Wohnungen & Co schon bald an Wert verlieren. In diesem Fall ist es unter Umständen sinnvoller, die Füße stillzuhalten und abzuwarten, in welche Richtung sich der Markt in den kommenden Jahren tatsächlich entwickeln wird.